Управление наемным домом

Актуальность рассматриваемой проблемы не вызывает сомнений, так как новации жилищного законодательства пре­доставляют широкие возможности получения жилого поме­щения в наемном доме на основе договора найма жилых поме­щений из фонда социального использования. Однако, данная новелла пока не нашла практической реализации, что побуж­дает авторов в очередной раз поднять данную проблематику.

К вопросу о гражданско-правовом режиме наемного дома

Важность и значимость жилищного вопроса определя­ется содержанием статьи 40 Конституции РФ с изменениями, вынесенными на Общероссийское голосование 1 июля 2020 года. Жилищный вопрос имеет большое социальное значение в обществе, которое можно решить посредством социального жилища.

Статья 91.16 Жилищного кодекса РФ2 закрепила содержа­ние наемного дома как здания, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначе­ны для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. Гражданско-правовыми основаниями найма жилых помещений в наемном доме социального использова­ния являются договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договор найма жилых по­мещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений. Предоставление жилых помещений в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров не допускается.

Для создания наемных домов законодателем в статье 91.19 Жилищного кодекса РФ предусмотрена возможность получе­ния государственной и/или муниципальной поддержки, фор­ма и порядок предоставления которой обусловлены видом и формой собственности строящихся объектов. Отчуждение от­дельных жилых помещений в составе наемного дома не допу­скается.

Говоря о гражданско-правовом регулировании найма жи­лого помещения в наемном доме, необходимо отметить, что ос­нову отношений составляет гражданско-правовой договор. Ти­повой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования утвержден Постановлением Правительства РФ от 5 декабря 2014года № 1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».

Рассматриваемый договор найма является взаимным, пра­вами и обязанностями наделены обе стороны. К числу основ­ных обязанностей наймодателя относятся: передача нанимате­лю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принятие участия в надлежащем содержании и ремонте общего имуще­ства в многоквартирном доме; осуществление капитального ремонта жилого помещения; информирование нанимателя о предстоящем проведении ремонта; обеспечение предоставле­ния нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежа­щего качества и контроль их качества.

В свою очередь наниматель обязан принять жилое поме­щение; использовать жилое помещение по назначению; обе­спечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в исправном состоянии; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора согласно ст. 156.1 Жилищного кодекса РФ. Размер платы за наем жилого помещения может изменяться не чаще чем один раз в три года, за исключением ежегодной индексации размера указанной платы.

Наниматель имеет право на заключение данного договора на новый срок один год при условии отсутствия других граж­дан, имеющих право на заключение данного договора. Не до­пускается передача нанимателем жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения.

К основным правам нанимателя, помимо права пользова­ния жилым помещением, относится право вселять в него чле­нов своей семьи. В ст. 91.8 Жилищного кодекса РФ обозначены категории членов семьи нанимателя. К ним относятся прожи­вающие совместно с нанимателем его супруг, дети и родители. Названные лица раскрываются в п. 25 Постановления Пленума Верховного суда от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопро­сах, возникших в судебной практике при применении Жилищ­ного кодекса Российской Федерации», согласно которому к дру­гим родственникам могут быть отнесены любые родственники, как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии6.

Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения в фонде социального использования установлено при помощи отсылочных к договору социального найма норм. Законодатель практически не проводит различий в объеме прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, Таким об­разом, вопрос о правовом положении членов семьи остается дискуссионных в научной литературе.

Прекращение жилищного правоотношения, возникающе­го из договора найма жилого помещения, может возникнуть, как вследствие расторжения договора найма, так и по другим основаниям (например, смерть одинокого нанимателя, гибель жилого помещения). Поэтому понятие «прекращение догово­ра найма» шире понятия «расторжение договора найма».

Расторжение договора найма жилого помещения жилищ­ного фонда социального использования может осуществляться как по инициативе нанимателя, так и наймодателя. По обще­му правилу договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон с предварительным письменным уве­домлением наймодателя за три месяца до даты расторжения указанного договора. Основания расторжения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использо­вания в судебном порядке закреплены в ч. 3 статьи 91.10 Жи­лищного кодекса РФ:

неполное и/или несвоевременное внесения платы за жи­лое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или наличие у нанимателя задол­женности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднеме­сячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев;

передача жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;

наличие у нанимателя и/или у постоянно проживаю­щих совместно с ним членов его семьи других жилых поме­щений на территории того же муниципального образования предоставленных им по договору социального найма, догово­ру найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном ко­оперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в рас­чете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления;

случаи, предусмотренные для расторжения договора со­циального найма в статье 83 Жилищного кодекса РФ.

Договорная форма, сопровождающая пользование жилы­ми помещениями в наемном доме социального использования, по мнению авторов, нуждается в корректировке. Без внимания законодателя остались правовые последствия признания реше­ния о предоставлении жилых помещений недействительными, некорректно сформулирован перечень существенных условий договора, лишь частично урегулированы основания и послед­ствия расторжения договора найма жилого помещения жи­лищного фонда социального использования.

АЗАРХИН Алексей Владимирович
кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры теории права и философии, доцент кафедры организации борьбы с экономическими преступлениями Института права Самарского государственного экономического университета

РОДИОНОВ Леонид Александрович
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Самарского филиала Московского городского педагогического университета